星期二, 5月 25, 2010

預售屋的菜鳥看過來:千金難買早知道

三年前我寫過一篇「預售屋的菜鳥看過來:合約應注意事項」,目的是想與大家分享我首次購買預售屋時所做的功課。那間房子就是我去年六月底入住、今年年後脫手的竹圍舊家。兩年前,我買了第二間預售屋,這間房子則是我今年四個月中剛入住的北大新家。這兩次的購買經驗讓我又學到一些應該注意的細節,因此我花了點心思整理出來,希望菜鳥們能多加留心。

買預售屋自然有其風險,但人都有喜新厭舊的傾向,新大樓、新社區,看起來一定比位於狹窄巷弄的舊公寓吸引人。所以這裡姑且不提那些建商捲款落跑的悲慘個案,也不提新開發地區生活機能不足的不便,更不提那些蓋在可怕山坡地上的問題預售屋,僅就肯定會從預售屋落實成新成屋的建案來談。只不過新房子也有新房子的缺點,例如以下這幾點:
  1. 公設仍是工地。

    一般而言,買預售屋時在圖面上看到的美麗中庭與豪華公設,多半是在房子交屋之後才會開始陸續興建,工期短則一季,長則半年,我還聽過拖了一年才完工的案例。也因此,為了節省房租而儘早入住的人,通常都得忍受那種住在工地裡的感覺。當然,房子都交屋兩、三年了,電梯內的護板卻還沒拆掉的建案也是有的。

  2. 大家都在裝潢。

    有些人交屋後並不急著入住,一來可能是屋主正在等待轉手時機,二來可能是屋主不缺錢,不管裝潢或是入住他都沒有時間表。不過自住客多數都會在半年至一年內陸續遷入,所以越早入住的住戶被裝修噪音襲擊的時間也就越長,而且沒有人會因此對你表達歉意,因為新社區的裝修一向被視為理所當然,只能默默忍受。

  3. 鄰居素質難料。

    大家買預售屋都是只憑圖面和模型就下決定,買的時候幻想一切美好,殊不知左鄰右舍和上下樓主才是影響生活品質的關鍵所在。等到花了大筆金錢裝修,才曉得樓上住了隻走路會「碰碰碰!」的大象、隔壁住了個酒鬼或是愛唱卡拉OK的老人,那可是會嘔死人呢!

如果以上三點您都不介意,還是願意購買預售屋、入住新成屋,那麼在簽約之前,請務必注意一下我以往忽略過的細節。

  1. 有公園?有捷運?事涉他人的承諾不必盡信。

    建商連自己給的承諾都不見得能落實了,更何況是事涉他人的承諾?我之前遇到的狀況是,建商宣傳時以綠地為訴求,表示他們捐了建案旁的一塊地給地方政府蓋公園。後來地是捐了(其實也不算捐,只是拿來換容積率),可是交屋一年多公園卻沒個影子,管委會詢問後才發現興建計劃之所以停擺,是因為地方政府沒錢蓋。所以說,當建商的承諾包含了他無法控制的因素時(例如三年內旁邊的墳墓都會依法遷走、五年內最近的捷運就會完工之類的),這種承諾就不用聽了,更不必把它當成購屋時的利多來參考。我連社區內的公設都不太使用,少了那座公園我自然也不介意,不過當時被公園吸引而購屋的住戶應該會有被騙的感覺吧!

  2. 公設很美,泳池很讚,但是公水公電很嚇人。

    住過舊公寓、舊大樓的人,多少會被預售建案裡那些富麗堂皇的公設給迷惑。我的竹圍舊家窗外有美麗的峇里島風格椰林泳池,夜晚還有各式燈光造景,中庭的景緻美不勝收,實品簡直比預售時所見到的圖面還要美。然而光是未入住前的空屋狀態,我一個月就得繳交八百多元的公共水電費。公設啟用後,一個月更是高達千元以上。算一算,管理費、停車位清潔費和公共水電費,我們每個月就得付出五千多元,一年超過六萬。像我這種很少使用公設的人,分擔這些費用實在不划算。畢竟六萬元我可以來一趟峇里島豪華雙人遊呢!所以,看到華麗的公設和中庭造景,記得要先問問代銷人員公水公電的預估費用喔!

  3. 不能只看自家隔局,左鄰右舍的也要兼顧。

    購買竹圍舊家時,我挑選的是面中庭的位置,因為面海景的單價較高,而且說不準哪一天前面會蓋一棟更高的大樓遮住美景(update:2010年果然蓋了)。我想那不如面中庭吧!至少中庭的景觀住戶和管委會可以自行控制。但直到入住後我才曉得,我家的客廳雖然面中庭,可是在我右手邊、和我形成L形直角的那一戶,面的卻是海景。換句話說,他們家面中庭的部份是後陽台,也因此由洗衣機、抹布、拖把和雜物所構築的畫面,全部成了我家客廳的落地窗景之一,所以我只好用白色木百葉把大面窗給擋掉一半,圖個眼不見為淨。

  4. 注意棟距,避開天井,否則噪音跟定你。

    舊公寓、舊大樓和連棟透天,除非改建,否則棟距問題基本上無解。目前新的建案大多會稍微注意棟距問題,但我的經驗是,即便棟距長達八米,也無法避免談話內容全都露的情況。另外就是,可以的話儘量不要買靠近或緊貼天井的房子,因為在天井中任何細微的聲音都容易被擴大,而且樓層越高聽得越清楚。以前我住大馬路邊的十樓時,深夜裡連一樓行人的談話都聽得一清二楚,形同密閉空間的天井就更不用說了!

  5. 事前確認樑柱位置,以免交屋時驚嚇連連。

    買預售屋時,大多只能看到美美的平面圖和建築物的外部模型,了不起再看到一間經過「隱惡揚善」的樣品屋。在樣品屋裡你既看不到橫樑,也看不到電箱,因為它們全部都被裝潢包起來了,而平面圖上的橫樑位置更是經常性地被省略。我之前就是忘了要求檢視立面藍圖,才會在交屋時被竹圍舊家主臥床頭上方的粗大橫樑給嚇到,最後只好以裝修手法巧妙彌補。可是沒有裝修預算的人該怎麼辦呢?難不成要頂著帶來壓迫感的橫樑睡覺嗎?所以說,買屋前請務必弄清楚室內空間的樑柱位置與壁面設計,並且白紙黑色地要求建商畫押,以示負責。

  6. 勿簽「撥款同意書」,交屋期間緊盯貸款銀行。

    以下是我的親身經驗。竹圍舊家的社區在前年十一月間開始陸續通知驗屋,由於有些部份施工品質不佳,因此我要求二次驗屋。第二次驗屋時,還是有一些在首次驗屋時就提出的部份沒有改善,因此我要求建商改善後再通知我前往確認,可是建商一直無聲無息。沒想到去年一月份,我竟然收到銀行的貸款逾期催繳通知。「我根本還沒交屋啊?為什麼要繳貸款呢?」我的心中滿是疑問。在主動詢問銀行之後我才曉得,他們竟然在完全沒有通知我的情況下,把近九百萬的貸款金額全部撥給了建商,只因為我在購買預售屋時,缺乏經驗地簽下了一紙「撥款同意書」。

    建商拿到了貸款,房子也已經「暗中」過戶至我的名下,這時再去追究第二次驗屋時尚未改善的細節已經沒有意義。看到這裡您可能會說,「咦?可是交屋前不是還要付一筆交屋尾款給建商嗎?還沒付尾款建商就把房子過戶給你,你豈不是賺到?」但建商不是笨蛋,早在交屋前建商就要求我們繳交一筆十餘萬元的「雜支」,裡頭包含了瓦斯管線費、契稅等等預收的費用,而且「逾收」的金額比交屋尾款還高,以致我們在交屋之前早已不明究理地付清了尾款。事實上,我去「補辦」交屋手續時,還領到一筆當時被逾收的「退款」呢!

    重點是,直到補辦交屋手續的那天我才拿到我的貸款銀行存摺與印章,可是打從銀行撥款的那天起,我就必須支付房貸利息了,而我竟然未被告知!更扯的是,我直到那天才從建商那兒拿回早在預售時期就已簽下的八百多萬元本票,形式上我等於多押了八百多萬元在建商那兒!不過由建商統一申貸的建案,買方多半會被要求簽下「撥款同意書」,因此各位就見招拆招,或是在合約上加註一行「放款前需經本人同意」吧!免得和我一樣被搞到膽戰心驚 。

27 則留言:

mentte 提到...

hi~phyllis~謝謝你提供了這些經驗,想請教一下~文中第五點內容有提到樑柱樑柱位置與壁面設計,其中的壁面設計指的是什麻樣的內容呢?可不可以麻煩你教一下呢?

phyllis 提到...

To mentte:壁面設計指的是窗戶開口的尺寸及離地高度、樑下的淨高(與天花板的挑高有極大的關係)、每一扇門的尺寸等等,但這些從平面圖上完全看不出來,惡質一點的甚至在平面圖上也沒有標示出橫樑的位置,所以一定要問清楚才行。

mentte 提到...

嗯嗯 了解~ 謝謝喔~看你的網誌可以學到不少東西呢~

心心 提到...

謝謝phyllis的佛心,能夠把這樣寶貴的經驗分享給大家,真是坐在家中也能造福普羅大眾的模範宅女啊~

syutan 提到...

還好我是新貧族,沒有買屋的困擾
整個沒錢呀XD

不過若是有錢我不會想買新成屋…
太不撈本了(遭打

phyllis 提到...

To 心心:我覺得接手我房子的人很好命啊!大小問題我都處理完了,連左鄰右舍的裝修噪音期我也替他們忍受完了 XD!再者,這些經驗恐怕只是野人獻曝,讓大家見笑了。希望前輩們多多補充啊~

to syutan:我若有足夠的錢,我一定自己蓋屋,才不會買別人蓋好的房子咧!我目前的心頭好是這個論壇,大家一起來研究如何自力造屋吧!^_^

小上班族 提到...

謝謝分享 phyllis說的幾項我都有碰過 例如 以後會有政府的電聯車經過, 那個本票的事 我也有遇過...

sean 提到...

購屋的眉角實在太多了,有些程序要不是代書實在很難每個細節都兼顧到,一般來說建商都會有配合的代書,如果是站在買方的話,建議你以後買屋時請自己的代書打理這些細節,通常如果你堅持的話,建商為了要賣屋都是會接受的,給你參考~

小辣椒 提到...

phyllis~~ 你的心頭好連不到阿 我也好想看!!拜託

鹿溪星籽 提到...

這篇文章的內容,真的是價值一萬美元以上,能夠看到的網友真是有福氣,我也是經歷過以上的買屋賣屋以及和左鄰右舍往來的甘苦經驗,今天看的內容,確實是每位年輕朋友一生中一定會經歷的一件大事,我衷心祝福Phyllis,妳用真心與熱誠無私的公開價值無比的經驗,確實是千金難買的好內容。

Pisces0 提到...

Phyllis 你好
上次跟您說要用您的新居來作3D模擬
我已經把成果發表出來了
這是我發表的文章
http://pisceslin.blogspot.com/2010/05/v8i-phyllis3d.html
您的新居真的是一個棒的設計^^

phyllis 提到...

To 小上班族:我只買過兩間預售屋,所以依舊是菜鳥一枚,也希望大家可以多多補充唷:)

To sean:謝謝唷!不過啊,代書也只能在購屋程序和後續付款的眉角上幫忙,但前期的「挑選」其實才是重點呢!

To 小辣椒:大大可以直接搜尋「2HOME打造桃花源」論壇唷!上面都是想自己蓋房子的人呢:)

To 鹿溪星籽:大大,我不幸步上您夫人的後塵了。昨天本社區第一次召開區分所有權人會議,結果我竟然被選為主委,害我昨晚失眠到凌晨四點半。這種吃力不討好的無給職,如果能讓社區更好也就算了,如果只是讓我成為受氣包,那我真的不知該說啥了。希望老天不要「創治」我啊。

To Pisces0:大大您真的太強太強了!我無法在您那兒留言,只好在這兒回應。請受在下一拜!

Pisces0 提到...

Phyllis,您好.
謝謝您的讚美^^
最近才開始在玩blogger,
所以有很多東西都還不太懂
留言功能的部分還不太會用
所以沒有地方讓您留下您的足跡
您的blog一直以來是我常在逛的地方
不要被小白們擊敗
加油呦

希望您能快樂一點呦^^

Pure 提到...

Phyllis您好~
從同事那邊得知您的網站, 三不五時來逛逛, 常從裡面的文章受益.

您有提到自力造屋的部分, 提供您一個宜蘭建築師的部落格, 他的建築工法跟理念挺特別的, 您可以參考看看~
http://tw.myblog.yahoo.com/ap-house

To mentte: 通常這些尺寸, 即使建商提供了電子檔案(一般都只有2D)還是沒有, 需要進一步請他們去查立面設計圖才會有.

鹿溪星籽 提到...

恭喜!當上主委。我建議你首要的工作是跟該建設公司的原工地主任建立好的互動,接下去會有很多整棟社區大樓的[眉角]都要靠他才能解決。

我想這也是個好機會,讓你的社區整體品質提升。如果要建立一套好的規範,一定是在一開始就要讓所有住戶養成一個好的習慣,就是讓大家有個共識;『公共區域的乾淨是維護整棟大樓環境最優先的要件』,這是最困難的,但也是最要緊的,最好讓大家潛意識就建立起這概念,以後辦事會順利很多。

你也需要有共識的社區熱心成員來幫忙,且一定要有一位精通法律的委員協助,特別是遇到不講裡的住戶或是死硬的麻煩製造者,可不能硬出頭,硬碰硬會讓你受傷害。藉法律的強制力量來約束大家,妳也要把大樓管理的法律條文先弄懂,才能懂得如何保護當主委權益受到損害時如何處置的依據。

祝你能任重道遠,第一任最辛苦,車子起步第一檔最耗油,祝福妳們社區,安全與物管能雙管齊下,越來越好,房價也會在你的努力下,價值越來越高,到時全社區的住戶都會感謝妳!

mentte 提到...

hi~phyllis

謝謝提醒喔~會儘快跟建商要滴~感謝你~~

曉曄 提到...

感謝你提供這許多經驗,因為要進行客變,想上網找資源,不要被建設公司提供的設計公司所侷限,想請教有沒有建議的的設計公司可供與他們接觸討論?謝謝.

phyllis 提到...

To 曉曄:沒有耶!我都自己設計。

匿名 提到...

謝謝妳提供寶貴的經驗。

能不能請phyllis有時間的時候,推薦一些不錯的建商?例如比較重視環保或有誠信的,謝謝

匿名 提到...

我也提供一下個人經驗,我曾租屋在有點靠山,離市區卻不遠,生活機能好,環境清幽,人煙稀少,怕吵的我完全不會被吵到。
不過未住進來前,沒想到…蚊子多到我想逃
如果怕吵要買效區地自建,特別要注意野外生物

Peter 提到...

謝謝妳的寶貴經驗!!

新a 小 提到...

很實用!謝謝您分享!!!

裘莉 提到...

請問買預售屋時有說明每坪管理費及交屋時要預交幾個月

裘莉 提到...

請問有人知道每月管理費一坪五十元的台北市預售屋嗎

裘莉 提到...

請問買預售屋時有說明每坪管理費及交屋時要預交幾個月

phyllis 提到...

To 裘莉:管理費建商一般都會預收六個月,也會預抓一坪的管理費要多少錢。但管委會成立後,可能會更換建商找的物業管理公司,因此管理費可能會有所變動。

Unknown 提到...

請問如果已經簽了委託同意書,有什麼方法變更呢?

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