預售屋的菜鳥看過來：合約應注意事項

永和是全世界人口密度最高的城市，我這個喜歡安靜的傢伙偏偏將房子買在永安市場捷運站旁。由於受不了大馬路邊的噪音，再加上本來就喜歡參觀樣品屋，因此前陣子我頻頻拉著老公走訪建案，希望找個半山腰的獨棟透天厝，過著半隱居式的安靜生活。

老公一聽到「獨棟透天厝」就反彈，一來這意味著他得爬室內梯，二來這表示沒有管理員可以代收掛號郵件，最重要的一點是，他覺得獨棟的房子住起來不安全，因為屋主完全不曉得竊賊會從哪扇窗子鑽進家裡。因此他屬意住在飯店式管理的集合式大樓裡，如果有氣派的門廳那就再好不過。

我呢，則是一聽到「飯店式管理」和「氣派的門廳」就反彈，一來這意味著我將和一大堆不曉得有沒有公德心的人為鄰，二來，這表示我所購買的房子，公設勢必佔了權狀坪數裡相當大的比例，想到有三分之一的房價是砸在主建物以外的虛坪上頭，就覺得相當不划算。不過新房子幾乎都是這樣，除非打算一輩子只住舊公寓或十幾年屋齡的中古大樓，否則消費者對於高公設比的大樓住宅，似乎也只有買或不買兩種選擇。

總之，在老公祭出「安全考量」這個議題後，曾經被躲在衣櫃裡的小偷嚇破膽的我，終於被說服了。過去這兩個月，我們幾乎每到週末就往淡水跑，並在連續參觀同一個建案四次之後，於上週四付了訂金。這個建案的公設比近三分之一，在初次參觀後，我將有疑問的部份列出，傳真到展示中心請業代以白字黑字一一回覆，並簽上大名和日期回傳給我。房屋業代的唬弄功夫是出了名的，只要能把房子賣掉，口頭支票往往會隨便亂開，既然空口無憑，當然是請對方親筆寫下對自己比較有保障。日後若有糾紛，這些文件都可以做為承堂証供。

接著我們在白天、晚上各去了兩次，除了觀察週邊是否有墳墓、電塔、醫院、夜市…等等「嫌惡設施」之外，我還一口氣啃完了五本剛出版沒多久的房地產專業書籍，並下載了內政部編印的「預售屋買賣契約書範本」、「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」、「預售停車位買賣契約書範本」及「預售停車位買賣定型化契約應記載及不得記載事項」來參考。

預售屋的買賣契約大多分為兩本，一本是較厚的房屋預定買賣契約書，一本是較薄的土地預定買賣契約書，而參照消費者保護法編印的內政部版本，則是將房屋和土地相關條款合在一起，因此若要與攜回審閱的購屋合約逐條比對，便稍嫌費事。不過事關自己的權益，而且房屋總價動輒數百萬、上千萬，平常連買個衛生紙都會比價的我，在這種這事情上自是不可能掉以輕心。

我一共在桌上鋪了六大疊文件，前前後後，總計花了六個小時才將合約逐條比對完畢。不比對則以，一比對就發現合約裡有不少不平等條約。接著，我將我即便做了功課仍無法理解的部份貼上「知識+」去求助，也得到幾位過來人相當有幫助的經驗談。買過預售屋的人，果然都是滿腹苦水啊！以下我將這次初淺的研究心得列在下面（有經驗的各位大大也歡迎補充），日後大家若有機會購買預售屋，請務必注意以下幾點，以免吃虧。

一，合約審閱期。

很多人在參觀建案時，常常會因為現場業代的鼓吹而一時衝動當場下訂，事後再冷靜想想，想把房子退掉，又擔心已經付出去的訂金可能會要不回來。其實依照消費者保護法的規定，如果在簽約後的「五天契約審閱期」內反悔不買，所簽訂的契約視同無效，建商一定得把訂金退回給買方（我之前的經驗是錢被扣了四十五天後無息退回）。不過最好的方法是付訂金之前，先向建商要一份「要約書」，等回家把合約仔細看過一遍之後再做決定，以免因為一時不察而簽下一面倒的合約（當然是倒向建商那一面）。

二，公設怎麼算？

一般人常誤以為美美的中庭是公設，其實上頭「有屋頂的」才能列入公設的計算面積，例如一樓的lobby或是地下室的健身房、洗衣間等等，中庭的花園通常只是所謂的「法定空地」。公設通常分為「大公」和「小公」，「大公」指的全體住戶共同分攤的公共設施，例如lobby、地下室、法定停車位、消防設備、機電設備室、水塔…等等，「小公」指的則是某層樓的住戶使用分攤的部份，例如樓梯間、電梯間、走道、露台等。有些爛建商會把「小公」的面積登記在主建物的面積裡，讓公設比看起來比較低，這點請務必留意。

三，令人又愛又恨的雨遮。

除了公設之外，房子的面積還分為主建物與附屬建物。依照建築法規，陽台跟雨遮這類「附屬建物」，最多只能佔建物權狀面積的15%。不過陽台至少還能踩上去，擺著盆栽啦洗衣機什麼的，可是「雨遮」在建物平面圖上只是一個虛線方塊，最多不過是塊遮雨的板子，其面積卻要納入權狀計算，也就是說，買方要花數十萬去買一個實際上可能並不存在，或是其效用僅止於遮雨的東西。早期的舊房子，雨遮並不計入權狀，但現在新蓋的房子，幾乎都可以在附屬建物中看到雨遮這個項目，這也使得房子的虛坪增加不少，不過有些建商會在雨遮處，施作置放分離式冷氣室外機的架子，或是搞些浪漫小花台，勉強讓雨遮發揮一點功能。只是反過來想，有窗戶才會有雨遮，雨遮多表示窗戶多、採光好，反而可能因此拉抬房價，所以能不能接受雨遮這種虛坪，真的是見仁見智。

四，完工面積誤差。

房子是預售的，買方既然先付了錢，自然不會願意蓋出來的房子（或車位）在坪數上有所短少，因此合約上一定會有完工面積誤差的找補規定。所謂「找補」就是多退少補的意思，坪數變小了，建商按單坪價格退錢，坪數變大了，買方再補給建商應付的錢。內政部的定型化契約規定，誤差在1%以下互不找補；誤差在1~3%之間，買賣雙方依比例互相找補；誤差達3%（含）以上，買方得解除契約。假設購買的房子是20坪，只要有0.6坪（含）以上的面積落差，買方就有權解約不買啦。如果建商提出的可解約誤差比大於3%，請記得為自己爭取應有的權益。

五，完工日。

現在的建案多半只寫「主管機關自核准開工日起算XXX個工作天內完工」，並以「建築主管機關核發使用執照日為完工日」。依內政部定型化契約版本的建議，建商應註明此工程於民國XX年XX月XX日前完工，這樣對消費者較有保障，否則對於購屋自住的買方而言，交屋日往後延宕一天，就是多一天的租金支出。不過這部份建商往往不願意讓步，各位就儘量想辦法去「盧」囉。另外，就算建商把完工時限抓得極為寬鬆，但契約內仍有保護條款。也就是說，如果建案的實際完工日期延遲，買方是可以求償的。在內政部的版本中，只要建商逾期「三個月」未開工或是未完工，買方即可以法定利息求償。

六，交屋日。

完工和交屋是兩回事唷！之前我也不懂。一般所謂的「完工」，指的是該建物拿到「使用執照」，但拿使用執照不代表房子的水、電、公共設施和內裝、隔間等等已經完成，通常得再等上四到六個月，建商才會通知買方進行交屋。所以完工和交屋之間可能間隔了數月之久，預備入住新厝的屋主請注意實際交屋時間，以免排錯schedule。

七，水、電、瓦斯。

一般而言，交屋前建商最起碼會把水、電給弄好，但瓦斯就不一定了。有些小套房建案本來就沒有設計瓦斯管線，住進去之後洗澡和煮飯都只能靠電力。通常建商會代住戶申請瓦斯管線，配管費用可能由建商自行吸收，也可能由住戶自付，但多數都是由全體住戶自行分攤二～八萬元不等的管線費用，再由屋主自行申請瓦斯表。我曾經在討論區上見到一個案例：建商交屋了，瓦斯管線卻還在招標，導致消費者都住進新屋裡了，卻沒有瓦斯可用，還得叫瓦斯桶來應急。這方面在簽約前，請務必要向建商問個清楚。

八，交屋款。

內政部的預售屋定型化契約上寫得很明白，交屋款應保留「房屋總價的百分之五」，也就是說，假設房屋總價是一千萬，就得保留至少五十萬，等房屋蓋好、買方驗交滿意之外再付清。不過建商在規劃各期工程款的付款方式時，多半只會留下房屋總價的百分之一、或是區區一、兩萬元做為交屋款。有些人會說：「哇！只要再付一、兩萬塊就能拿到房子了耶！」但是反過來想，倘若交屋款只有區區一、兩萬元，買方要是有什麼不滿意的地方想請建商修改，爛一點的建商大可擺爛、不予理會，因為少拿這一、兩萬元，對有錢的建商來說並沒有太大的損失，反而是急著想住進去的買方比較容易屈服。萬一交屋款的部份無法爭取，那麼在工程期間和驗屋時就一定要睜大眼睛囉！如果有問題，一定要在房子的產權登記為買方的名字之前協調完畢。當然，前提是一定要找值得信懶的建商買樓才行。

九，轉售條件。

由於預售屋一蓋就是兩、三年，有些人在買了預售屋之後，還沒等到房子交屋，就可能因為工作外派、情海生波，或是老婆忽然懷了三胞胎之類的突發狀況，導致房子的所在位置和內部格局因為已經不符需求而必須轉手，這時合約中的轉售條件和買方就會有切身的關係啦！在交屋前轉售，建商通常會要求買方繳清有關稅規費並且酌收「手續費」。依據內政部的預售屋定型化契約，手續費的部份「最高以千分之一為限」（車位亦同），假設房屋總價是一千萬，建商最多只能收一萬元。如果建商收取超過「總價千分之一」的手續費，那就太過份啦。

十，廣告效力。

內政部的預售屋定型化契約的「不得記載事項」上有註明：「不得約定廣告僅供參考」。意思是，建商不得推出不實廣告，凡是報紙廣告上、看板上、文宣DM上出現的圖文，和樣品屋裡出現的基本建材和設備（廚具、衛浴、地磚等），均視為契約的一部份，所以到手的廣告DM請務必保留存檔，如果樣品屋會在交屋之前拆除，也請記得先拍照存証，特別是設備的部份，一定要求建商一併提供品牌與型號。最重要的是，如果預售屋合約上出現「附件以外之廣告、宣傳及說明等文件或圖說僅供參考之用，買賣雙方同意不視為本約之一部份。」這樣的不合理條款，務必堅持要求建商塗銷。