星期五, 5月 23, 2014

預售屋的菜鳥看過來:客變教戰手冊(上)

幾年前我寫過兩篇與預售屋相關的文章,分別是「預售屋的菜鳥看過來:合約應注意事項」和「預售屋的菜鳥看過來:千金難買早知道」,由於最近我剛進行第三次預售屋客變,因此決定加碼寫一篇關於「客變」的文章,好讓初次面對客變的菜鳥們能有些心裡準備。

所謂「客變」,就是「客戶變更」的簡稱。意思是建商在蓋到買方所購買的樓層之前(有些是提早三個樓層,例如蓋到三樓時就預先進行六樓的客變。但有些建商會把時程拉得更早),可依買方的需求變更該戶的原始設計。換句話說,它可以是一間「個人化」的新房子。基本上,除了影響建物外觀和樑柱結構的部分,幾乎沒有不能改的。以下是一般買方在沒有室內設計師協助的情況下,最常見的「初階」變更:
  • 改房間數:例如小四房改大三房、小三房改大兩房(我倒是很少看到有人把房間面積改小以增加房間數)。
  • 取消壁面:例如格局不變,但鄰近客廳的一房取消牆面,打算改成能放大空間感的玻璃隔間書房。
  • 更換地板:例如退掉制式的米白色拋光磚,改鋪木地板。
  • 增設插座:例如在打算擺書桌的地方,增加電腦設備所需要的電源插座。
  • 退掉設備:例如覺得自己用不慣免治馬桶,所以把主臥衛浴附設的免治馬桶座退掉。

但客變其實可以不止如此。如果能巧妙運用這個量身訂製理想家的機會,交屋後絕對能省下大筆裝修費用。

我個人截止目前為止陸續買過三間預售屋,前兩間(姑且稱之為A屋和B屋)已在前述文章中約略提及,第三間(C屋)則預定明年下半年交屋。A屋並未進行任何客變;B屋為四房格局,我取消鄰近客廳的房間,好讓客、餐廳的公共區域變大;C屋則進行超過三小時的客變會議,能改的部分我幾乎全按個人需求做了更動。下面我將分享自己實戰三次(A屋也算實戰,我因此明白了不做客變的下場)的經驗談。由於裝修步驟乃由上往下,因此我先從天花板部分講起。

空調:冷媒管線連結冷氣室外機的穿孔

這方面A屋算是負面教材。我在購買A屋時,從平面格局圖上根本看不出冷媒管線連結冷氣室外機的穿孔位置,動工後也沒有調閱藍曬圖,再加上客變時完全沒動作,因此交屋後進場丈量時,我很意外地發現這個孔竟位在貼近地面的壁面上(如下圖,室外機的預留位置是樓下的雨遮),這導致我必須把一整坨冷媒管線集中起來,沿著壁面垂直下拉再穿牆而出。所幸後來我以圓弧轉角牆面和窗簾盒加以美化,不然真是說多醜有多醜。如果你購買的預售屋,室外機也被預留在類似的位置,這就是你未來會面對的問題。


四房兩廳的冷氣管線多的像麻花辮一樣。
右牆預設的排水孔位置太低所以也花錢移了位置。


事前沒客變,事後只好用大量木作包覆美化。


A屋的裝修成果。

那這個問題有解嗎?可能有,因為你可以不按建商的規劃,改將室外機擺在後陽台,並將水排進陽台地面的落水頭,或是請建商在後陽台壁面上加設一個排水孔(當然原本那個貼近地面的穿孔就不用留了,可以請建商別挖)。如此並不影響大樓外觀,只是犧牲掉後陽台的一些面積而已。與其讓整坨冷媒管線出現在室內,並花大錢以木作包覆,還不如讓它出現在後陽台,請空調廠商以銅管蓋或管槽美化還比較省事。

空調:排水孔與各個房間之間的冷媒管線穿孔

基本上,從建商給的平面格局圖就能看到排水孔的位置,它的圖示是雙圈(◎)。樣品屋的空調幾乎都採吊隱式,買方看不到室內機,因此看平面格局圖時往往會忽略排水孔的所在位置。但真正進行裝修時,多數人還是會裝壁掛式冷氣,如果這時才注意到◎很奇妙地出現在臥室床頭上方,那麻煩就大了,因為你要嘛照著建商規劃的位置裝冷氣,讓自己日後三不五時就被風吹到感冒頭疼,要嘛就得改個位置採側吹方式。

只是這麼一來,首先冷媒管線就必須拉長,這是一筆額外費用。其次是,你可能為了遮掩管線,而花錢請木工訂製環繞數個壁面的假樑。第三,由於建商不清楚你未來的天花板會包多低,所以預設的排水孔位置通常不會太高。像我這種會儘量爭取室內挑高的人,在裝修時就經常得將排水孔的位置上移(意思是在排水孔上方的壁面洗一條溝),而這也是一筆額外費用。最後,和排水孔的位置一樣,冷媒管線在室內各個房間之間的的穿孔位置(包括立面高度)也是可以改的,不事先變更的話可能會出現以下慘況:


未客變的A屋,冷媒管線走的是建商預設的穿孔位置。


我當時想儘量爭取室內挑高,天花板只打算包8cm,
但等天花板角材釘好之後,冷氣管線還是低於天花板,只好決定釘假樑。


當時為了遮掩冷媒管線硬是釘了一道L形的假樑,唉......
現在我才發現自己當時很笨,其實只要重新洗孔,把孔位往上移不就得了?!


A屋的裝修成果。

學乖的我,這次在規劃C屋的客變時,是直接將畫好的設計圖拿去請教冷氣師傅,由他按圖面建議排水孔的最佳位置以及冷媒管線最適當、最省錢的走法,然後再請建商依樣畫葫蘆。預先解決問題,日後就能省下不少裝修費用。

天花板照明

如果打算釘天花板,就不必擔心照明管線的出線位置,反正不管是吊燈、吸頂燈或間接照明,屆時再請師傅拉線,全部藏在天花板裡就好。

不過客變時還是有些可以更動的地方,例如要求某些照明的電源開關是「雙向開關」。比方說,躺在床上時不必起身關電燈,只要操作床頭櫃上方的電源開關即可關燈睡覺(樓梯間一定得裝雙向開關,你不可能上了樓再下樓關電燈)。又或者,你希望在某個出其不意的位置安一盞燈,而那裡剛好沒有預設的電源出線孔,這時當然可以要求建商替你增設一組,而增設一組電燈電源出口的費用大約是一千出頭。

順道一提,現在不少人對「LOFT風」或「工業風」躍躍欲試,如果你打算讓管線外露,在客變時事先規劃好空調管線的走法和照明電源的出線位置,絕對能讓天花板乾淨俐落一點,畢竟粗曠和雜亂完全是兩回事啊!(待續)


噗浪討論網頁:http://www.plurk.com/p/k1s2hy

1 則留言:

新a 小 提到...

最近要簽約了~~這篇真的幫助好大哦!!謝謝,這篇我帶走了!!!感恩!!

張貼留言

歡迎交換意見,惟網路小白橫行,故恕不開放匿名留言,欲留言請先申請 Google 帳號,為自己的發言負起法律責任。若您欲張貼網址,請使用 html 語法,以免本站版型被過長的網址撐開,謝謝。